Пять соток оказались нарушением: как добросовестные покупатели теряют участки
В Лосино-Петровском районе Подмосковья разворачивается история, которая касается десятков семей. Люди купили участки сельхозназначения, оформили документы, заплатили деньги. А теперь выясняется, что земля им не принадлежит — во всяком случае, так считает Минсельхоз Московской области, подавший иски в суд.
Ответчиками стали не чиновники, допустившие ошибку, и не регистраторы, пропустившие сделку. Отвечать приходится покупателям. И предпринимателю Тимуру Галееву, который этот массив когда-то размежёвывал.
Что именно вменяют собственникам
Претензия звучит так: участки слишком маленькие. По пять соток. А закон Московской области о сельхозземле устанавливает минимальный размер — два гектара. Всё, что меньше, якобы нарушает правила.
«Самая главная наша вина перед Минсельхозом состоит в том, что у нас участки по пять соток. Что, по их мнению, является нарушением закона Московской области о сельхозземле», — говорит собственница Юлия Тихомирова.
Логика ведомства выстраивается просто. Если нарезка была незаконной, значит, и сделки купли-продажи ничтожны. Значит, землю надо вернуть. А деньги? Деньги пусть возвращает тот, кто продавал.
Межевание проводил Галеев. По данным юристов, при межевании ограничений не зафиксировали; в иске Минсельхоз ссылается на областной закон о минимальном размере участка.
«На момент межевания все было законно. Поскольку Росреестр открыл правила землепользования, видит, что нет минимальных размеров, нет максимальных размеров, есть частное лицо, которое хочет размежевать свой собственный земельный участок. Ограничений не имеется», — поясняет юрист Анастасия Минаева.
То есть регистраторы видели заявление, проверили документы, убедились, что ограничений нет, и зарегистрировали раздел. Никаких замечаний не возникло.
Минсельхоз требует от Галеева вернуть покупателям деньги за землю, компенсировать вложения в дома и коммуникации и смежевать массив обратно — собрать участки в один большой кусок. Чтобы покрыть расходы, Галееву пришлось бы распродать всё, что у него есть. Хватит ли этого — вопрос открытый.
Похожие истории случаются не только в Подмосковье. В Красноярском крае у собственника изъяли 13 га, оказавшихся в акватории водохранилища, без компенсации. Человек купил землю, оформил право собственности — а затем участок у него забрали.
Юристы советуют проверять не только выписку из ЕГРН, но и то, как участок образовался. Если массив дробили, если нарезка вызывала вопросы у соседей или администрации — риск есть. Даже если Росреестр всё пропустил.
Впрочем, от таких ошибок не застрахован никто. Регистратор может не заметить, чиновник — подписать не глядя, суд — встать на сторону ведомства. А расплачиваться будет тот, кто просто купил землю и построил дом.
Сейчас дела в судах продолжаются. Чем они закончатся — неизвестно. Но прецедент уже создан: законная сделка может быть оспорена спустя годы, и собственник останется ни с чем.