Моллы-пенсионеры доживают последние сезоны: кого затронет волна реконцепций
Рынок коммерческой недвижимости ждет встряска, масштабы которой оценили только сейчас. По прогнозам аналитиков, до конца 2027 года от 500 до 700 торговых комплексов по стране будут вынуждены кардинально пересмотреть свою концепцию. Еще 150–250 объектов, судя по всему, закроются вовсе. Итог — примерно каждый десятый ТЦ либо исчезнет, либо превратится во что-то другое.
Цифры привела газета «Известия» со ссылкой на участников рынка. Речь не только о полном прекращении работы. Значительная часть моллов попробует переформатироваться. Но получится это далеко не у всех.
Почему так происходит? Ответ простой и одновременно неприятный для владельцев старой недвижимости. Покупатель ушел в интернет. Точнее, значительная часть покупок теперь совершается онлайн, и прежние форматы торговых центров перестали попадать в запросы людей. Огромные галереи с одеждой и электроникой больше не собирают трафик, ради которого их строили.
В зоне риска — крупные региональные моллы, которым больше десяти лет. Особенно те, где основу арендаторов составляют магазины одежды, обуви и бытовой техники. Доходность таких объектов просела до 6–7 процентов годовых. Для сравнения: компактные районные центры, где люди покупают продукты и товары повседневного спроса, приносят владельцам 10–12 процентов. Разница колоссальная.
И вот тут самое интересное. Перед собственниками проблемных активов теперь стоит жесткая дилемма. Либо вкладывать серьезные деньги в реконцепцию — менять арендаторов, перестраивать пространство, заводить развлекательные форматы. Либо сносить здание целиком и возводить на его месте нечто принципиально иное. Жилые комплексы, склады, логистические хабы — вариантов много.
Снос часто выглядит привлекательнее. Особенно когда здание морально устарело, а земельный участок расположен удачно. Но и реконцепция не всегда спасает. Эксперты отмечают: успешное переформатирование требует точного понимания локального спроса. Ошибешься с концепцией — потеряешь и деньги, и время.
Что это значит для покупателей
Для обычных людей перестройка рынка обернется ростом цен. Логика здесь железная. Магазины, которые останутся в моллах с низкой посещаемостью, будут вынуждены компенсировать высокие расходы на аренду. Закладывать эти издержки в стоимость товаров — единственный доступный им способ остаться на плаву.
Но есть и обратная сторона. Слишком сильное повышение цен спровоцирует еще больший отток клиентов на маркетплейсы. Замкнутый круг, из которого выбраться непросто. Ретейлеры это понимают, поэтому рост будет аккуратным, постепенным. Однако тренд очевиден.
Показательно, что речь идет именно о двух-трехлетнем горизонте. Это не мгновенный обвал, а скорее затяжная трансформация. Рынок будет адаптироваться постепенно, и к 2027 году мы увидим совершенно иную карту торговой недвижимости в регионах.
Что придет на смену классическим моллам? Уже сейчас видно движение в сторону многофункциональных пространств. Торговля там — лишь часть наполнения. Рядом — офисы, фитнес, фуд-холлы, развлечения. Формат «купил и ушел» уступает место формату «проведи время». Но и такая модель подходит не для каждой локации.
Как пояснил источник, знакомый с ситуацией на рынке, часть собственников уже начала подготовку к перестройке. Другие ждут, надеясь переждать сложный период. Третьи ищут покупателей на свои активы, пока те еще представляют хоть какую-то ценность.
В итоге к концу 2027 года рынок коммерческой недвижимости России станет заметно меньше. Но то, что останется, будет работать эффективнее. Вопрос лишь в том, кто успеет перестроиться первым, а кто так и останется с устаревшим активом на руках. Официальных заявлений от крупных сетей и девелоперов пока не поступало.